La réévaluation du loyer

Deux « augmentations » du loyer (et non des charges récupérables) sont encadrées par la loi :
 l’augmentation lors du renouvellement du contrat (c’est à dire, dans la majorité des cas, tous les trois ans) ;
 l’augmentation annuelle liée à une clause de révision figurant dans le contrat.

L’augmentation lors du renouvellement

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Lorsque le bailleur fait application de ces dispositions, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de la loi [1] et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée de 3 ans, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

L’augmentation annuelle

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Depuis le 9 février 2008, l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder « la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers« .