Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

C’est l’acte de remise des clés qui fait partir le délai de deux mois. Ainsi, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi à la requête de la partie la plus diligente n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré une remise des clés par le locataire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399)

Cela signifie que le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, et sous réserve qu’elles n’aient pas été payées :
 les sommes relatives à la réalisation des travaux à la charge du locataire ;
 les charges locatives non encore payées ;
 les impôts et taxes à la charge du locataire (par exemple, taxe d’habitation).

On a pu estimer que lors "d’une opération de rénovation urbaine donnant lieu à démolition, le bailleur donne congé aux locataires, le bail est résilié et les occupants sont le plus souvent relogés ou réintégrés dans le parc locatif social. Dans ce cas, le bailleur ne saurait justifier la retenue de sommes sur le dépôt de garantie au titre de réparations locatives devenues sans objet" (QE, 19 décembre 2006, n° 104261)

Par ailleurs, les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.