Le bailleur ne peut donner son congé au locataire qu’aux termes du contrat initial ou renouvelé et, même dans une telle situation, pour certaines causes.
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié
soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement
soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Rupture pour reprise des lieux
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que :
le bailleur,
son conjoint,
le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé,
son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
ses ascendants,
ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Attention : Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire :
âgé de plus de soixante-dix ans
et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance
sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques.
Toutefois, cette limitation n’est pas applicable lorsque le bailleur :
est une personne physique
âgée de plus de soixante ans
ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Rupture pour vente du logement
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
"La pratique consistant à arrêter un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue effectivement une fraude appréciée et sanctionnée si nécessaire par les juges de l’ordre judiciaire" (QE, 23 août 2005, n°64682)
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122)
Le location n’accepte pas l’offre de vente
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le location accepte l’offre de vente
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.
Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.
L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Attention : Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Vente du logement pendant la durée du bail
Si le propriétaire décide de vendre le logement pendant la durée du contrat de bail, le contrat de bail n’est pas remis en cause par cette vente. Le locataire peut donc rester dans les lieux jusqu’à ce que le nouveau propriétaire lui notifie la résiliation du contrat de bail.
De la même manière, le locataire n’a pas de droit de préemption (exposé ci-dessus) si le propriétaire procède à la vente du logement pendant la durée du contrat de bail. Ainsi, dans une telle situation, le propriétaire n’est pas tenu de proposer au préalable au locataire d’acquérir le logement (Cass. Civ.3, 1er avril 2008, n° 07-11.942)
